Altana na działce ROD

Temat altany działkowej i tego, jakie powinna spełniać wymagania jest bardzo często poruszany na łamach wszystkich mediów związkowych. Niemniej jednak u wielu osób, a zwłaszcza nowych działkowców, ciągle wzbudza zainteresowanie i dostarcza wielu wątpliwości, dlatego po raz kolejny kompleksowo wyjaśniamy wszystkie kwestie dotyczące altany na działce w ROD.

Przed rozpoczęciem budowy altany na działce w ROD trzeba zapoznać się z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, jak i wewnętrznego PZD, które kompleksowo regulują to zagadnienie. Kwestie dotyczące budowy altany działkowej uregulowane są przed wszystkim w:

• ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 oraz z 2014 r. poz. 40) w art. 29

• ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 r. poz. 40) w art. 13

• ustawie z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 528) w art. 3.

• regulaminie ROD z dnia 1 października 2015 r. w § 44.

Definicja altany działkowej

Czym właściwie jest altana działkowa i jakie powinna spełniać funkcje? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w ustawie z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza definicję altany działkowej. Zgodnie z jej zapisami jest to wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Jest to kompleksowa definicja altany działkowej, która została również wprowadzona do ustawy o ROD w art. 2 pkt 9 a oraz ujęta w § 44 regulaminu ROD. Z definicji tej wynika, że altana to budynek o ściśle określonych wymiarach, który służy do zaspokajania potrzeb rekreacyjnych i wypoczynkowych działkowca. W myśl § 44 pkt 1 regulaminu ROD altana powinna być również funkcjonalna i estetyczna. Przepisy nie zastrzegają z jakiego materiału ma być wykonany budynek, dlatego altana może mieć konstrukcję zarówno murowaną, jak i drewnianą.

Wymiary altany

Kiedy już znamy definicję i podstawowe przeznaczenie altany, przystępując do budowy musimy przede wszystkim pamiętać o zachowaniu odpowiednich wymiarów, ponieważ altana działkowa może mieć powierzchnię zabudowy do 35 m². Ustawa o ROD znowelizowała bowiem prawo budowlane i od 19 stycznia 2014 r. dopuszczalna powierzchnia zabudowy altany w miastach i poza miastami została zrównana we wszystkich ROD i wynosi teraz 35 m². Rozwiązanie to jest bardzo korzystne dla działkowców, gdyż jest to największa powierzchnia altany, jaką dopuszczały wszystkie przepisy obowiązujące niemal od początku istnienia ogrodów działkowych.

Powierzchnię zabudowy liczy się po obrysie ścian zewnętrznych. Niedopuszczalne jest zatem wybudowanie altany, która w podstawie znajdującej się przy gruncie jest zgodna z przepisami, natomiast jej górna część przekracza dopuszczalne normy.

Warto pamiętać, że do powierzchni altany nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Taras weranda lub ganek mogą być zadaszone, ale powinny być otwarte, w związku z tym nie wolno ich zabudowywać. Jeżeli jednak działkowiec mimo zakazu zabuduje taras, ganek, lub werandę, to ich powierzchnia będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany.

Zgodnie z § 44 pkt 3 regulaminu ROD altana może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metrów przy dachu płaskim. Określenia dach płaski i dach stromy są sprecyzowane w Polskiej Normie PN-89/B-10425, zgodnie z którą:

dach płaski – to dach, którego połacie dachowe są nachylone do płaszczyzny pod kątem nie większym niż 12°,

dach stromy – to dach, którego połacie dachowe są nachylone do płaszczyzny pod kątemwiększym niż 12°.

Przypominamy, że wysokość altany mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu.

Przepisy dotyczące odpowiednich wymiarów altany na działce są bardzo ważne i każdy działkowiec powinien ich przestrzegać. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 13 ustawy o ROD budynki, których wymiary przekraczają dozwoloną powierzchnię zabudowy nie powinny znajdować się na działkach w ROD, ponieważ jest to niezgodne z przepisami prawa powszechnie obowiązującego.

Lokalizacja altany na działce

W § 44 pkt 5 regulaminu ROD wyraźnie zapisano, że odległość altany od granicy działki nie może być mniejsza niż 3 metry. W regulaminie ROD nie ma jednak żadnego przepisu, który zezwalałby na wybudowanie altany w odległości mniejszej niż 3 metry za zgodą sąsiada lub zarządu ROD. Jeżeli nie przewidziano takiej możliwości w uregulowaniach prawnych, to znaczy, że altany nie można pod żadnym pretekstem zbudować w odległości mniejszej niż wskazana. Regulamin nie upoważnia bowiem żadnego organu Związku na wyrażenie takiej zgody, dlatego zarząd ROD nie ma prawa jej udzielić.

W związku z tym, że taras stanowi integralną część altany, to jego odległość od granicy działek powinna również wynosić 3 metry.

Jeżeli działka jest bardzo wąska lub nietypowo umiejscowiona i nie da się na niej wybudować altany w taki sposób, aby zachować odległość 3 metrów od granicy działki, wtedy plan zagospodarowania ROD określa miejsce usytuowania altany. Działkowiec zobowiązany jest wówczas wybudować altanę zgodnie z tym planem. Jest to jedyne możliwe odstępstwo od zachowania reguły 3 metrów przewidziane prawem.

Zgłoszenie budowy, nadbudowy i rozbudowy altany

O zamiarze budowy, nadbudowy i rozbudowy altany działkowej trzeba powiadomić na piśmie zarząd ROD. Do wskazanego powiadomienia należy dołączyć rysunek uwzględniający powierzchnię zabudowy, wysokość oraz usytuowanie altany względem granic działki. Obowiązek taki nakłada na działkowców § 45 regulaminu ROD.

Znając już wszystkie uregulowania dotyczące altany działkowej i jej wymiarów można przystąpić do budowy.

Obowiązki Zarządu ROD

Uregulowania prawne dotyczące altan nakładają obowiązki nie tylko na działkowca, ale również na zarządy ROD. Zgodnie z § 46 pkt 1 i 2 zarząd ROD nakazuje działkowcowi wstrzymanie budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej w przypadku zaistnienia przesłanek uzasadniających podejrzenie naruszenia przepisów regulaminu. Gdy zarząd ROD stwierdzi, że działkowiec wybudował, nadbudował lub rozbudował altanę działkową z naruszeniem przepisów regulaminu, będzie on zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowanej altany działkowej, jeżeli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób. Natomiast w przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, zarząd ROD w imieniu PZD, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji publicznej, jakim jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Obowiązek ten nałożyła na wszystkie stowarzyszenia ogrodowe ustawa o ROD w art. 13 ust. 2. Jasno wynika z tego przepisu, że jest to nakaz ustawowy nałożony na zarządy ROD, a nie ich dobra czy zła wola.

Zapisy te dotyczą wszystkich stowarzyszeń ogrodowych, nie tylko PZD i każde stowarzyszenie ma obowiązek je respektować i zgłaszać do nadzoru budowlanego altany, których wymiary przekraczają dopuszczalne normy. Jeżeli organy stowarzyszenia ogrodowego postępują inaczej, to w rażący sposób łamią postanowienia ustawy o ROD. Przynależność do żadnego stowarzyszenia ogrodowego nie zapewni więc zwolnienia z obowiązku przestrzegania prawa i nie usankcjonuje ponadnormatywnych altan.

Jeżeli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdzi naruszenie prawa dotyczącego altany, wówczas stanowi to podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.

Jeżeli nowy działkowiec wstępuje w prawo do działki, na której znajduje się już wybudowana wcześniej ponadnormatywna altana, to jest on zobowiązany do tego, aby doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem. W związku z tym składa w zarządzie ROD pisemne oświadczenie określające termin, w jakim dostosuje ją do wymogów ustawowych. Nie może zatem usprawiedliwiać się tym, że to nie on ją wybudował, więc nie będzie ponosił za to odpowiedzialności. Nabywając działkę oświadczył bowiem, że zna wszystkie przepisy dotyczące właściwego zagospodarowania działki i będzie ich przestrzegał. Dlatego chcąc nadal być członkiem PZD oraz użytkownikiem altany powinien odpowiednio zmniejszyć jej powierzchnię.

Należy zatem po raz kolejny podkreślić, że budowa altany o wymiarach przekraczających normy określone zarówno w prawie budowlanym, ustawie o ROD, jak i przepisach związkowych zawsze była i jest samowolą budowlaną, ponieważ wszystkie przywołane przepisy jasno i wyraźnie mówią o tym, że altana działkowa powinna mieć określoną powierzchnię, której nie można przekraczać. Dotyczy to również działkowców, którzy swoje altany wybudowali dużo wcześniej, ponieważ przepisy regulaminów ROD zawsze określały, jakie dopuszczalne prawem wymiary może mieć altana i nigdy nie wynosiły one więcej niż 35 m². Zatem działkowcy, których altany mają większą powierzchnię, nawet, jeżeli wybudowali je kilkanaście lat temu są zobowiązani do tego, żeby dostosować ich gabaryty do stanu zgodnego z prawem.

Przykre konsekwencje

Rzeczą niesłychanie ważną jest również zapis art. 42 ust. 1 ustawy o ROD, zgodnie z którym w przypadku wygaśnięcia prawa do działki działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za obiekty, w tym również i altanę wybudowane niezgodnie z prawem. Odszkodowanie za taką altanę nie przysługuje także w przypadku likwidacji ROD.

Widać więc wyraźnie, że ustawodawca bardzo rygorystycznie uregulował przepisy dotyczące altan, bowiem mają one służyć, tak, jak działka w ROD, do wypoczynku i rekreacji oraz jedynie czasowego przebywania. Stąd w ustawie zawarto zakaz zamieszkiwania i wykorzystywania altany do działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej.

Mając powyższe na uwadze warto zapoznać się ze wszystkimi przepisami dotyczącymi usytuowania altany na działce i bezwzględnie ich przestrzegać. Zdecydowanie lepiej od razu znać wszystkie uregulowania prawne i postępować zgodnie z nimi, niż później ponosić konsekwencje prawne i finansowe związane z wybudowaniem ponadnormatywnej altany. Niestety najczęściej niestosowanie się do przepisów jest świadome i celowe.

Działkowcy powinni mieć świadomość, że budując ponadnormatywną altanę na działce i wykorzystując ja niezgodnie z przeznaczeniem określonym ustawą łamią przepisy i działają nie tylko na własną szkodę, ale przede wszystkim na szkodę całej społeczności działkowej w Polsce.

Wioletta Zaleska

Wydział Prezydialny KR PZD

Regulaminy do odbioru

Informujemy, że otrzymaliśmy właśnie wydrukowane Regulaminy ROD obowiązujące od 1 stycznia 2016 r. Zapraszamy po ich odbiór wyłącznie w Domu Działkowca, w czasie dyżurów - na każdą działkę przypada po jednym egzemplarzu. Przypominamy, że broszura jest bezpłatna.

Wersja elektroniczna Regulaminu znajduje się na naszej stronie internetowej:

Regulamin ROD

Regulamin ROD

Z dniem 1 stycznia 2016 r wchodzi w życie nowe wydanie Regulamin Rodzinnych Ogrodów Działkowych uchwalony 1 października b.r. przez Krajową Radę Polskiego Związku Działkowców. Poniżej, w skrócie przedstawiamy najważniejsze punkty regulowaniu. Cały Regulamin znajduje się na naszej stronie internetowej i stronach PZD. Wersja papierowa jest obecnie drukowana przez KR PZD – jak tylko trafi do naszego Ogrodu zostanie przekazana wszystkim Działkowcom.

REGULAMIN ROD

§ 1 Regulamin obowiązuje wszystkich przebywających na obszarze rodzinnego ogrodu działkowego.

§ 7 Działka nie może być wykorzystywana do zamieszkiwania.

§ 9 Działkowiec ma w szczególności obowiązek:

• przestrzegać ustawę,
• przestrzegać regulamin i statut PZD w zakresie określonym w ustawie,
• użytkować działkę zgodnie z ustawą i regulaminem,
• działać w interesie ROD,
• uiszczać opłaty ogrodowe uchwalone przez uprawnione statutem organy PZD w terminach przez nie ustalonych, a w przypadku zwłoki - wraz z obowiązującymi odsetkami ustawowymi,
• aktualizować dane osobowe i adres do korespondencji,
• otaczać opieką mienie ROD,
• przestrzegać zasad współżycia społecznego.

§ 17 Zarząd ROD przyjmuje od działkowców wszystkie wpłaty na konto bankowe. Zarząd ROD podaje do wiadomości działkowców numer konta bankowego ROD. W uzasadnionych przypadkach osoba upoważniona przez zarząd ROD (kasjer) może osobiście przyjmować od działkowców wpłaty.

§ 19 Zarząd ROD może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli działkowiec jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

§ 42 Działka musi być wyposażona w kompostownik.

§ 44 Altana działkowa może mieć powierzchnię zabudowy mierzoną po obrysie ścian zewnętrznych do 35 m2. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2. Altana działkowa może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metrów przy dachu płaskim. Wysokość altany działkowej mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu. Odległość altany działkowej od granic działki nie może być mniejsza niż 3 metry.

§ 45 Działkowiec obowiązany jest powiadomić na piśmie zarząd ROD o zamiarze budowy, nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej, załączając rysunek uwzględniający jej powierzchnię zabudowy i wysokość oraz usytuowanie względem granic działki zgodnie z parametrami określonymi w § 44.

§ 55 Działkowiec zobowiązany jest do cięcia i prześwietlania drzew oraz krzewów owocowych i ozdobnych w taki sposób, aby gałęzie nie przekraczały granic działki.

§ 67 Działkowiec obowiązany jest:

• dbać o estetyczny wygląd działki i ROD,
• nie zakłócać spokoju sąsiadom,

§ 68 Działkowcom i innym osobom przebywającym na terenie ROD zabrania się:

• spalania na terenie ROD wszelkich odpadów i resztek roślinnych,
• wprowadzania i trzymania na terenie ROD psów bez smyczy i kagańca oraz stałego utrzymywania kotów i psów na działce,

§ 72 Działka oznaczona jest tabliczką z numerem porządkowym, umieszczoną w widocznym miejscu.

§ 73 Wstęp na działkę w czasie nieobecności działkowca lub jego rodziny jest zabroniony.

§ 80 Działkowiec odpowiada za działania i szkody wyrządzone przez osoby przebywające za jego zgodą na działce i w ROD.

Komunikat KR PZD w sprawie tzw. „ustawy antysmogowej”

Polska to kraj o najbardziej zanieczyszczonym powietrzu w Europie. Próbą zmiany tej sytuacji jest nowelizacja ustawy Prawo ochrony środowiska, którą 6 października 2015 r. podpisał Prezydent RP. Prezydent złożył podpis pod tzw. „ustawą antysmogową”, ponieważ dotyczy zdrowia ludzi. Wyposaża ona samorządy w narzędzia, które pozwolą powalczyć o lepsze powietrze w Polsce.

Co się zmieni?

Dzięki zmianie artykułu 96 ustawy Prawo ochrony środowiska, regionalne władze samorządowe będą mogły decydować, jakie paliwa, a przede wszystkim w jakiego rodzaju instalacjach, mogą być wykorzystywane na danym terenie. Innymi słowy, władze samorządowe będą mogły określić wymagania emisyjne wobec domowych kotłów i pieców na węgiel.

Dlaczego to władze samorządowe mają podejmować decyzję?

Według polskiego prawa to samorządy wojewódzkie (urzędy marszałkowskie oraz sejmiki wojewódzkie) odpowiadają za jakość powietrza. To urzędy marszałkowskie sporządzają co trzy lata programy ochrony powietrza, a sejmiki przyjmują je w głosowaniu. W ramach programów sporządzane są analizy pokazujące, gdzie problem z zanieczyszczeniem powietrza jest największy i co należy zrobić, aby poprawić jakość powietrza. Zatem to w samorządach leżą kompetencje do zajmowania się tym tematem. Co więcej, nie każdy region i nie każda miejscowość boryka się z taką samą skalą problemu. Najgorzej jest na południu Polski oraz w niektórych województwach położonych centralnie. Szczególnie duża skala zanieczyszczenia powietrza występuje również w miejscowościach położonych w kotlinach górskich, gdzie przewietrzanie jest utrudnione. Dlatego rozwiązania nakierowane na poprawę jakości powietrza powinny być dostosowane do uwarunkowań regionalnych czy lokalnych.

Dlaczego nowelizacja jest potrzebna?

Wbrew powszechnej opinii wysokie poziomy zanieczyszczeń to nie tylko problem dużych miast – to również problem mniejszych miejscowości w których przeważającym źródłem ciepła są kotły na węgiel lub drewno. Dominującym źródłem zanieczyszczeń jest tzw. „niska emisja”, czyli spalanie węgla i innych paliw stałych w domowych piecach i kotłach. W Polsce proces ten nie był w żaden sposób uregulowany – można spalać bardzo niskiej jakości paliwa w przestarzałych technologicznie instalacjach, zwanych potocznie „kopciuchami” czy „śmieciuchami”. Niejednokrotnie do węgla czy drewna dorzucane są śmieci.

Narzędzia, które oferuje ustawa, pomogą skuteczniej walczyć z zanieczyszczeniem powietrza w polskich miastach i zwiększą komfort życia ich mieszkańców. Nowelizacja wpłynie też pozytywnie na zdrowie Polaków. Z powodu zanieczyszczenia powietrza każdego roku przedwcześnie umiera 45 000 mieszkańców Polski. Wachlarz chorób do jakich przyczynia się zanieczyszczenie powietrza jest wyjątkowo szeroki: rak płuc, zawał serca, udar mózgu, astma.

Czy „ustawa antysmogowa” dotknie najuboższych?

Realizację nowych przepisów wspomogą środki pochodzące m.in. z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, wojewódzkich funduszy oraz Unii Europejskiej. Na działania związane z poprawą jakości powietrza przeznaczono około 12 mld zł do 2020 roku. Oznacza to, że obywatele nie pozostaną sami z kosztami zakupu nowych kotłów – państwo pokryje znaczną część tych wydatków. Przykładowo, w Narodowym Funduszu i Wojewódzkich Funduszach przeznaczono na ten cel 800 mln zł, przy czym planowane już są kolejne środki. Ubóstwo energetyczne dużej części naszego społeczeństwa jest niewątpliwie jednym z poważniejszych zaniedbań cywilizacyjnych naszego kraju. Nie może ono jednak usprawiedliwiać braku działań na rzecz poprawy jakości powietrza.

Jakie znaczenie ma nowelizacja ustawy dla działkowców?

Ustawa jest prawem powszechnym i obowiązuje każdego. Inne akty prawne muszą być z nią zgodne.

Palenie nawet pochodzących z działki części roślin powodowało zadymianie okolicy, a przez to przyczyniało się do emisji zanieczyszczeń.  W trosce o środowisko naturalne, a także i zdrowie działkowców i mieszkańców miast, w nowym Regulaminie ROD, który został uchwalony 1 października 2015 r. Krajowa Rada wprowadziła całkowity zakaz spalania na trenie ROD wszelkich odpadów i resztek roślinnych.

Obecnie wiele samorządów wprowadziło już w formie uchwały całkowity zakaz spalania i palenia otwartych ognisk na swoim terenie. Zakaz ten władza lokalna egzekwuje przy pomocy staży miejskiej, która wystawia mandaty karne za jej nieprzestrzegania. Należy się spodziewać, że w wyniku wprowadzonej nowelizacji większość pozostałych władz lokalnych w miastach również podejmie takie uchwały na swoich terenach. Problem spalania na działkach staje się wyjątkowo trudny dla ROD, dlatego że mimo uchwał samorządów lokalnych, regulaminu ROD oraz działalności informacyjnej Związku w wielu ogrodach działkowcy w okresie wiosennym i jesiennym, ale też i letnim spalają resztki roślinne i wszystkie odpady, które są na działkach, w tym  produkty wysoce trujące, jak opakowania po środkach ochrony roślin czy butelki po wszelkiego rodzaju płynach. Wszystko to powoduje, że u ludzi, którzy doświadczają skutków takiego spalania, a w szczególności mieszkańców okolicznych osiedli i kierowców rodzi się negatywna ocena ogrodów działkowych. Często niezadowolenie to wyraża się w apelach do władz miasta, alby ostro krytykowały takie zachowanie działkowców. Nieraz nawet padają propozycje, aby władze samorządowe całkowicie zlikwidowały ogrody działkowe. Płynie stąd wniosek dla całego Związku, Krajowej Rady, okręgowych zarządów, a przede wszystkim zarządów ROD i samych działkowców, alby zaprzestać działań, które przyczyniają się do skażenia środowiska. Zarządy ogrodów powinny zwrócić na to szczególną uwagę i egzekwować postanowienia regulaminu w tym zakresie. Działkowcy natomiast powinni mieć świadomość, że spalając działają nie tylko na własną szkodę, ale przede wszystkim na szkodę całej społeczności działkowej w Polsce.

Przedstawiając informacje zawarte w komunikacie Krajowa Rada chce również zwrócić uwagę na kierunek, w którym zmierza Państwo, aby poprawić jakość środowiska, w którym żyjemy. Nie ulega wątpliwości, że są to słuszne działania, które w wyniku stosowania uchwał samorządów będą się jeszcze pogłębiały.

Krajowa Rada prosi zarządy ogrodów o aktywne włączenie się w ogólnopolski proces poprawy jakości powietrza w całym kraju, a szczególnie w dużych miastach. 

KRAJOWA RADA PZD